Vorschau
Er zeigt, welche Kosten, Einnahmen und Rücklagenzuführungen für das kommende Jahr geplant sind.
Ratgeber · Wirtschaftsplan
Wirtschaftsplan der WEG verstehen: Hausgeld, Vorschüsse und Rücklagen
Der Wirtschaftsplan ist die finanzielle Vorschau der WEG auf das kommende Wirtschaftsjahr. Er zeigt geplante Kosten, erwartete Einnahmen und Zuführungen zu den Rücklagen – und bildet die Grundlage für die Vorschüsse, aus denen sich das monatliche Hausgeld der einzelnen Eigentümer ergibt.
Überblick
Der Wirtschaftsplan in vier Punkten
Zwei Ebenen
Der Gesamtwirtschaftsplan zeigt die Gemeinschaft. Der Einzelwirtschaftsplan zeigt den Anteil und den Vorschuss je Einheit.
Hausgeld
Aus den geplanten Beträgen entsteht der Vorschuss je Einheit – meist als monatliche Hausgeldrate.
Beschluss
Beschlossen werden die Vorschüsse. Erst dadurch wird das Hausgeld für die Eigentümer verbindlich.
Planung für das kommende Jahr: Der Wirtschaftsplan schätzt, welche Kosten auf die Gemeinschaft zukommen, berücksichtigt erwartete Einnahmen und verteilt die geplanten Beträge nach den geltenden Schlüsseln auf die Einheiten. Er rechnet keine vergangenen Kosten ab – das ist Aufgabe der Jahresabrechnung.
Grundlagen
Was ist der Wirtschaftsplan – und worüber beschließt die WEG?
Der Wirtschaftsplan ist die finanzielle Planung der WEG für das kommende Wirtschaftsjahr. Rechtlicher Ausgangspunkt: § 28 Abs. 1 WEG. Er stellt voraussichtliche Ausgaben, erwartete Einnahmen und vorgesehene Rücklagenzuführungen zusammen. Daraus wird ermittelt, welche Vorschüsse die Eigentümer leisten sollen – im Alltag meist Hausgeld genannt.
Wichtig für die Einordnung: Die Eigentümerversammlung beschließt nicht das gesamte Zahlenwerk, sondern die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den vorgesehenen Rücklagen. Der Wirtschaftsplan ist die nachvollziehbare Grundlage dieses Beschlusses. Erst durch den Beschluss wird das Hausgeld für die Eigentümer verbindlich.
Zwei Blickwinkel: Gemeinschaft und einzelne Einheit
| Perspektive | Zeigt | Praktische Frage |
|---|---|---|
| Gesamtwirtschaftsplan | Planung der gesamten Gemeinschaft | Welche Ausgaben, Einnahmen und Rücklagenzuführungen sind für das kommende Jahr vorgesehen? |
| Einzelwirtschaftsplan | Anteil und Vorschuss einer konkreten Einheit | Welcher Betrag entfällt auf diese Einheit, welcher Rücklagenanteil ist enthalten – und wie ergibt sich daraus die monatliche Rate? |
Merksatz: Der Gesamtwirtschaftsplan zeigt die Planung für die Gemeinschaft. Der Einzelwirtschaftsplan zeigt, wie diese Planung auf die einzelne Einheit verteilt wird.
Praxis-Hinweis: Häufig werden die Vorschüsse aller Einheiten zusätzlich in einer Vorschussliste zusammengefasst. Sie ist kein eigener dritter Bestandteil des Wirtschaftsplans, sondern eine übersichtliche Darstellung der vorgeschlagenen oder beschlossenen Beträge.
Rechenlogik
Vom geplanten Aufwand zum Hausgeldvorschuss
Die Herleitung folgt einer klaren Kette: Zunächst wird der Finanzbedarf der Gemeinschaft geplant. Anschließend werden die Beträge nach den geltenden Schlüsseln auf die Einheiten verteilt. Daraus ergeben sich Jahresvorschuss und monatliche Hausgeldrate.
WEG Musterweg 1
Rechenschema Wirtschaftsplan 2026
Vereinfachtes Zahlenbeispiel für Einheit WE-01
A. Finanzbedarf der Gemeinschaft
| Geplante Ausgaben der WEG | 24.000 € |
| − erwartete Einnahmen ohne Hausgelder | 1.200 € |
| = zu finanzierende Bewirtschaftungskosten | 22.800 € |
| + Zuführung zur Erhaltungsrücklage | 6.000 € |
| = Gesamtvorschussbedarf der WEG | 28.800 € |
B. Anteil der Einheit WE-01
| Verteilerschlüssel | 125 von 1.000 Anteilen |
| Anteil Bewirtschaftungskosten | 2.850 € |
| + Anteil Erhaltungsrücklage | 750 € |
C. Jahresvorschuss WE-01
| = Jahresvorschuss der Einheit | 3.600 € |
D. Monatliche Rate
| Jahresvorschuss ÷ 12 Monate | 300 € |
Monatliche Hausgeldrate
300 €
Alle Werte sind fiktiv und dienen ausschließlich der Veranschaulichung.
Erläuterungen zum Rechenweg
Die Nummern zeigen, welche Stelle im Rechenschema für welchen fachlichen Schritt steht.
Finanzbedarf der Gemeinschaft
Zuerst werden die voraussichtlichen Ausgaben der Gemeinschaft zusammengestellt. Erwartete Einnahmen ohne Hausgelder werden abgezogen. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage wird getrennt ausgewiesen, weil sie nicht laufende Bewirtschaftungskosten deckt, sondern Vermögen für künftige Instandhaltung aufbaut.
Anteil der Einheit
Der Gesamtbetrag wird nach den geltenden Verteilerschlüsseln auf die Einheiten verteilt. Im Beispiel entfallen 125 von 1.000 Anteilen auf WE-01. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder Beschlüsse können für einzelne Kostenarten andere Schlüssel vorsehen.
Jahresvorschuss
Der Anteil an den zu finanzierenden Bewirtschaftungskosten und der Rücklagenanteil ergeben zusammen den Jahresvorschuss der Einheit. Dieser Betrag ist die Grundlage für den vorgeschlagenen Hausgeldvorschuss.
Monatliche Rate
Der Jahresvorschuss wird in der Praxis häufig auf zwölf Monatsraten verteilt. Erst der Beschluss über die Vorschüsse macht die Zahlung für die Eigentümer verbindlich.
Unsichere Einnahmen sollten nicht als sichere Planungsgrundlage behandelt werden. Ein zu optimistischer Ansatz kann die Liquiditätsplanung der Gemeinschaft erschweren. Das Beispiel ist stark vereinfacht; in der Musteransicht unten werden dieselben Zahlen im Zusammenhang eines Wirtschaftsplans gezeigt.
Planungslogik
So wird aus der Vorjahresabrechnung ein nachvollziehbarer Wirtschaftsplan
Die Vorjahresabrechnung ist eine Orientierung, aber keine Kopiervorlage. Für jede relevante Kostenart sollte geprüft werden, ob der Vorjahreswert regelmäßig war, ob bereits konkrete Preisänderungen bekannt sind und welche Belastungen für das kommende Jahr absehbar sind.
Drei Prüfschritte für jede Kostenposition
-
Vorjahreswert einordnen
War die Ausgabe regelmäßig, einmalig oder durch einen Sonderfall geprägt? Eine hohe Reparaturrechnung aus dem Vorjahr wird nicht automatisch als dauerhafte Jahreskostenposition fortgeschrieben.
-
Bekannte Änderungen einarbeiten
Verträge, Preisankündigungen, Tarifwechsel, neue Beschlüsse oder geplante Maßnahmen sollten konkret berücksichtigt werden – nicht pauschal mit dem alten Wert.
-
Unsicherheit begründen
Wo kein fester Betrag vorliegt, helfen mehrere Vorjahre, Verbrauchswerte oder nachvollziehbare Annahmen. Besonders bei Energie, Wasser und Heizkosten kann ein einzelnes Jahr verzerrt sein.
Kostenarten unterschiedlich planen
| Kostenart | Beispiele | Planungslogik |
|---|---|---|
| Wiederkehrende Kosten | Versicherung, Wartung, Bankgebühren | Vertrag, letzte Rechnung, Preisankündigung sowie Anpassungs- oder Kündigungstermine prüfen. |
| Schwankende Kosten | Energie, Wasser, Heizkosten | Verbrauchsentwicklung, Tarifinformationen und besondere Effekte des Vorjahrs einordnen. |
| Einmalige oder absehbare Sonderbelastungen | Reparaturen, geplante Maßnahmen, Sonderumlagen | Separat sichtbar machen und nicht unbemerkt als laufende Kosten fortschreiben. |
Dokumentenansicht
So kann ein Wirtschaftsplan aussehen
Vereinfachte Musteransicht. Aufbau, Detailtiefe und Bezeichnungen können je nach WEG, Unterlagenlage und eingesetzter Software abweichen.
WEG Musterweg 1
Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 2027
Vereinfachte Musteransicht
A. Gesamtwirtschaftsplan: geplante Ausgaben und Einnahmen
| Geplante Ausgaben | |
| Versicherungen | 3.400,00 € |
| Hausmeister und Gartenpflege | 5.200,00 € |
| Allgemeinstrom | 1.100,00 € |
| Müllentsorgung und Straßenreinigung | 2.300,00 € |
| Heizung und Warmwasser (Abschläge) | 9.000,00 € |
| Laufende Instandhaltung und Wartung | 2.400,00 € |
| Bankgebühren und Sonstiges | 600,00 € |
| Summe geplante Ausgaben | 24.000,00 € |
| Erwartete Einnahmen (ohne Hausgelder) | |
| Stellplatzmieten | 1.080,00 € |
| Zinsen Rücklagenkonto | 120,00 € |
| Summe erwartete Einnahmen | 1.200,00 € |
| Aus Vorschüssen zu finanzieren | 22.800,00 € |
B. Verteilung der Kosten
| Bewirtschaftungskosten | nach Miteigentumsanteilen |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | nach Miteigentumsanteilen |
| Miteigentumsanteile gesamt | 1.000 |
| Einheit WE-01 | 125 Anteile |
C. Einzelwirtschaftsplan Einheit WE-01: Bewirtschaftungskosten
| Aus Vorschüssen zu finanzieren (gesamt) | 22.800,00 € |
| Anteil WE-01 (125 von 1.000 Anteilen) | 2.850,00 € |
D. Zuführung zur Erhaltungsrücklage
| Zuführung gesamt | 6.000,00 € |
| Anteil WE-01 (125 von 1.000 Anteilen) | 750,00 € |
E. Vorschuss der Einheit WE-01
| Anteil Bewirtschaftungskosten | 2.850,00 € |
| Anteil Erhaltungsrücklage | 750,00 € |
| Jahresvorschuss | 3.600,00 € |
| 3.600 € Jahresvorschuss ÷ 12 Monate | |
| Monatliche Vorschussrate | 300,00 € |
Alle Werte sind fiktiv und dienen ausschließlich der Veranschaulichung.
Erläuterungen zu den Positionen
Vom Gesamtplan der Gemeinschaft zum monatlichen Hausgeldvorschuss einer einzelnen Einheit.
Gesamtansätze der Gemeinschaft
Zuerst werden die voraussichtlichen Ausgaben der Gemeinschaft zusammengestellt. Grundlage können Vorjahreswerte, bestehende Verträge, bekannte Preisänderungen, laufende Abschläge und bereits beschlossene Maßnahmen sein. Erwartete Einnahmen ohne Hausgelder – etwa Stellplatzmieten oder Zinserträge – werden abgezogen.
Die Hausgelder selbst sind dagegen nicht die Grundlage der Planung, sondern ihr Ergebnis: Aus dem verbleibenden Finanzbedarf werden die Vorschüsse abgeleitet. Deshalb sollten unsichere Einnahmen vorsichtig angesetzt oder als Annahme erkennbar gemacht werden. Gerade bei Energie-, Heiz- oder Wasserkosten handelt es sich im Wirtschaftsplan häufig um Planwerte oder Abschläge; ob sie tatsächlich ausgereicht haben, zeigt später erst die Jahresabrechnung.
Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage wird getrennt ausgewiesen, weil sie nicht laufende Bewirtschaftungskosten deckt, sondern Vermögen für künftige Instandhaltung aufbaut.
Verteilerschlüssel
Die Verteilung folgt den Schlüsseln, die für die jeweilige Kostenart gelten. Gesetzlicher Regelfall sind die Miteigentumsanteile; Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder Beschlüsse können abweichende Regelungen vorsehen. Heiz- und Warmwasserkosten werden für die Planung häufig vereinfacht angesetzt – die spätere Abrechnung erfolgt verbrauchsabhängig.
Anteil der Muster-Einheit
Der Einzelwirtschaftsplan übersetzt die Gesamtplanung auf die einzelne Einheit: Aus dem zu finanzierenden Gesamtbetrag wird über den Schlüssel der Anteil der Einheit WE-01 ermittelt. Er ist damit die konkretisierte Eigentümerperspektive der Planung – nicht bloß eine Zusammenfassung.
Rücklagenzuführung
Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage wird getrennt von den laufenden Bewirtschaftungskosten ausgewiesen und ebenfalls auf die Einheiten verteilt. So bleibt erkennbar, welcher Teil des Hausgelds in die Rücklage fließt. Den tatsächlichen Stand der Rücklage zeigt der Vermögensbericht.
Monatliche Vorschussrate
Der Jahresvorschuss wird in der Praxis häufig auf zwölf Monatsraten verteilt. Die monatliche Rate ist damit eine Aufteilung des geplanten Jahresbetrags, nicht das Ergebnis einer Abrechnung. Verbindlich wird die Zahlung erst durch den Beschluss über die Vorschüsse. Ob die Vorschüsse später ausgereicht haben oder zu hoch waren, zeigt erst die Jahresabrechnung.
Praxis
Wirtschaftsplan prüfen: Worauf Beirat und Eigentümer achten sollten
Vor der Beschlussfassung sollten Beirat und Eigentümer prüfen, ob der Wirtschaftsplan vollständig, plausibel und nachvollziehbar ist. Entscheidend ist nicht jede einzelne Detailzahl, sondern ob Annahmen, Verteilung und Vorschüsse fachlich erklärbar sind.
01
Unterlagen und Struktur
- Vorjahresabrechnung, bisheriger Wirtschaftsplan und relevante Beschlüsse liegen vor.
- Gesamtwirtschaftsplan, Einzelwirtschaftspläne oder Vorschussliste sind vollständig nachvollziehbar.
02
Kostenansätze
- Bekannte Preissteigerungen, Verträge, Tarife und beschlossene Maßnahmen sind berücksichtigt.
- Auffällige Abweichungen vom Vorjahr sind erklärt oder als Klärungspunkt benannt.
03
Rücklagen und Sonderthemen
- Rücklagenzuführungen sind getrennt von laufenden Bewirtschaftungskosten erkennbar.
- Geplante Maßnahmen, Sonderumlagen oder außergewöhnliche Belastungen sind nachvollziehbar eingeordnet.
04
Verteilung und Vorschüsse
- Die verwendeten Schlüssel passen zu Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder Beschlüssen.
- Es ist nachvollziehbar, wie aus den Ansätzen die Vorschüsse der einzelnen Einheiten entstehen.
Fragen vor der Versammlung
Welche Positionen ändern sich deutlich gegenüber dem Vorjahr – und warum?
Reicht die geplante Rücklagenzuführung für bekannte Maßnahmen aus?
Ab wann sollen die neuen Vorschüsse gelten – und gibt es eine Fortgeltungsregelung?
Hinweis: Diese Prüfpunkte dienen der fachlichen Vorbereitung, nicht der Rechtsberatung. Bei strittigen oder unklaren Fragen kann eine rechtliche Einordnung sinnvoll sein.
Wie sich Wirtschaftsplan, Vorschüsse und spätere Abrechnung ergänzen, erklärt der Ratgeber zur WEG-Jahresabrechnung.
Zusammenhang
Wie hängt der Wirtschaftsplan mit den anderen Dokumenten zusammen?
Der Wirtschaftsplan blickt nach vorn. Jahresabrechnung, Einzelabrechnung und Vermögensbericht ordnen später ein, was tatsächlich passiert ist und wie sich die Zahlen auf Gemeinschaft und einzelne Eigentümer auswirken.
| Dokument | Kurz erklärt | Zeitbezug | Kernfrage | Ratgeber |
|---|---|---|---|---|
| Jahresabrechnung | Rückblick auf Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft. | Rückblick auf das abgelaufene Jahr | Was wurde tatsächlich eingenommen und ausgegeben? | Ratgeber ansehen |
| Einzelabrechnung | Ergebnis und Abrechnungspositionen je Einheit. | Rückblick je Einheit | Was bedeutet das Ergebnis für den einzelnen Eigentümer? | Ratgeber ansehen |
| Vermögensbericht | Bestandssicht auf Rücklagen und Gemeinschaftsvermögen. | Stichtag zum Jahresende | Wie steht die Gemeinschaft wirtschaftlich da? | Ratgeber ansehen |
| Wirtschaftsplan | Planung der Vorschüsse und Rücklagenzuführungen. | Vorschau auf das kommende Jahr | Welche Vorschüsse sind im kommenden Jahr zu zahlen? | Aktuelle Seite |
Einen Gesamtüberblick über alle Bausteine bietet der Ratgeber WEG-Abrechnung einfach erklärt.
Fachliche Unterstützung
Wenn Ihre WEG den Wirtschaftsplan im Abrechnungspaket erstellen lassen möchte
WEG Zahlenwerk erstellt Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Einzelabrechnungen und Vermögensbericht als strukturiertes Abrechnungspaket – auf Basis der von der WEG bereitgestellten Unterlagen. Die Beschlussfassung bleibt bei der Gemeinschaft; eine Verwalterrolle, Rechtsberatung oder operative Verwaltung wird nicht übernommen.
FAQ
Häufige Fragen zum Wirtschaftsplan der WEG
Der Wirtschaftsplan blickt nach vorn: Er plant die voraussichtlichen Kosten, erwarteten Einnahmen, Rücklagenzuführungen und die daraus abgeleiteten Vorschüsse für das kommende Wirtschaftsjahr. Die Jahresabrechnung blickt zurück und zeigt, was im abgelaufenen Jahr tatsächlich eingenommen und ausgegeben wurde. Ob die Vorschüsse ausgereicht haben, zeigt sich erst in der Jahresabrechnung.
Beschlossen werden die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den vorgesehenen Rücklagen. Der Wirtschaftsplan ist die rechnerische und fachliche Grundlage dieses Beschlusses. Erst durch den Beschluss werden die Hausgeldvorschüsse für die Eigentümer verbindlich.
Zunächst werden die voraussichtlichen Ausgaben der Gemeinschaft ermittelt. Erwartete Einnahmen ohne Hausgelder werden abgezogen, Rücklagenzuführungen werden berücksichtigt und die verbleibenden Beträge nach den geltenden Verteilerschlüsseln auf die Einheiten verteilt. Daraus ergibt sich der Jahresvorschuss je Einheit, der häufig in monatliche Hausgeldraten aufgeteilt wird.
Die geplanten Kosten werden nach Verteilerschlüsseln auf die einzelnen Einheiten verteilt. Gesetzlicher Regelfall sind Miteigentumsanteile; Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder Beschlüsse können für einzelne Kostenarten aber andere Schlüssel vorsehen. Deshalb können sich die Hausgeldvorschüsse je Einheit unterscheiden.
Der Wirtschaftsplan ist eine Prognose. Reichen die beschlossenen Vorschüsse nicht aus, wird die Differenz grundsätzlich erst über die spätere Jahresabrechnung sichtbar. Je nach Situation kann die Eigentümerversammlung auch über angepasste Vorschüsse oder eine Sonderumlage beschließen. Diese Entscheidung liegt bei der Gemeinschaft.
Der Beschluss über die Vorschüsse bezieht sich grundsätzlich auf das jeweilige Wirtschaftsjahr. Viele Gemeinschaften regeln deshalb ausdrücklich, dass die bisherigen Vorschüsse weitergelten, bis neue Vorschüsse beschlossen werden. Ob eine solche Fortgeltungsregelung besteht, ergibt sich aus den Beschlüssen oder der Gemeinschaftsordnung der jeweiligen WEG.
Ja. Eine selbstverwaltete WEG kann den Wirtschaftsplan fachlich vorbereiten lassen, ohne eine Vollverwaltung zu beauftragen. Bei WEG Zahlenwerk ist der Wirtschaftsplan Teil des Abrechnungspakets zusammen mit Jahresabrechnung, Einzelabrechnungen und Vermögensbericht. Die Beschlussfassung bleibt bei der Gemeinschaft.
Unverbindlich · Digital deutschlandweit · Ohne Verwalterrolle
WEG-Abrechnung anfragen
Teilen Sie uns Einheitenzahl und Abrechnungsjahr mit.
Wir erstellen ein klares Angebot für Ihr Abrechnungspaket.