Stichtag
Der Vermögensbericht zeigt die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft zu einem festen Stichtag – in der Regel zum Ende des Kalenderjahres. Er ist damit eine Bestandsaufnahme und keine Aufstellung aller Zahlungsströme des Jahres.
Ratgeber für Eigentümer und Beiräte
Vermögensbericht der WEG verstehen: Rücklagen, Konten und Gemeinschaftsvermögen
Der Vermögensbericht zeigt die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft zum Stichtag. Er ordnet Rücklagen, Konten sowie wesentliche Forderungen und Verbindlichkeiten ein – ergänzend zur Jahresabrechnung, zu den Einzelabrechnungen und zum Wirtschaftsplan.
Überblick
Der Vermögensbericht auf einen Blick
Rücklagen und Konten
Er macht sichtbar, welche Erhaltungsrücklage und weiteren Rücklagen vorhanden sind und auf welchen Konten Guthaben liegen. Rücklagenstand und Kontostand sind dabei nicht zwangsläufig identisch.
Forderungen und Verbindlichkeiten
Er ordnet wesentliche offene Forderungen und Verbindlichkeiten ein, etwa Hausgeldrückstände, noch offene Rechnungen oder ausstehende Versicherungsleistungen. So wird sichtbar, welche Positionen den wirtschaftlichen Bestand der Gemeinschaft beeinflussen.
Worauf es ankommt: Der Vermögensbericht ergänzt Jahresabrechnung, die Einzelabrechnungen und Wirtschaftsplan als Bestandsaufnahme zum Stichtag. Er zeigt nicht, wie Kosten auf einzelne Eigentümer verteilt werden oder welche Vorschüsse für das Folgejahr geplant sind.
Dokumentenansicht
So kann ein Vermögensbericht aussehen
Vereinfachte Musteransicht. Aufbau, Detailtiefe und Bezeichnungen können je nach WEG, Unterlagenlage und eingesetzter Verwaltungssoftware abweichen.
WEG Musterweg 1
Vermögensbericht zum 31.12.2025
Vereinfachte Musteransicht
A. Rücklagenbestand
| Erhaltungsrücklage | |
| Anfangsbestand 01.01.2025 | 24.380,00 € |
| Endbestand 31.12.2025 | 19.750,00 € |
| Fassadenrücklage, Beschluss 2021 | |
| Anfangsbestand 01.01.2025 | 3.600,00 € |
| Endbestand 31.12.2025 | 5.100,00 € |
B. Forderungen und Guthaben der Gemeinschaft zum 31.12.2025
| Rückständige Hausgelder | 2.450,00 € |
| Rückständige Beiträge zur Erhaltungsrücklage | 160,00 € |
| Ausstehende Versicherungserstattung | 1.200,00 € |
| Bank- und Anlageguthaben | 24.300,00 € |
C. Wesentliche Verbindlichkeiten zum 31.12.2025
| Restsaldo Bankdarlehen Dacherneuerung | 18.500,00 € |
| Offene Rechnung Haustechnik-Service | 960,00 € |
| Noch abzurechnende Leistung des Messdienstes | 1.240,00 € |
D. Sonstige wesentliche Vermögensgegenstände
| Heizölbestand | |
| Aufsitzrasenmäher, Baujahr 2019 (ohne Wertangabe) |
Alle Werte sind fiktiv und dienen ausschließlich der Veranschaulichung.
Erläuterungen zu den Positionen
Alle aufgeführten Positionen beziehen sich auf den genannten Stichtag.
Rücklagen
Der Vermögensbericht enthält den Stand der Erhaltungsrücklage und – soweit die Gemeinschaft weitere Rücklagen gebildet hat – auch deren Stand. Die getrennte Darstellung macht sichtbar, welche Rücklage welchem Zweck zugeordnet ist. Die Musteransicht ergänzt dies um Anfangs- und Endbestand. Geschuldet ist jedenfalls die Angabe des tatsächlich vorhandenen Ist-Stands der jeweiligen Rücklage zum Ende des Wirtschaftsjahres, also in der Regel zum 31.12. eines Jahres. Die Angabe zum Stand der Erhaltungsrücklage ist auch dann erforderlich, wenn sie 0 € beträgt.
Forderungen und Guthaben
Forderungen zeigen Ansprüche der Gemeinschaft, etwa rückständige Hausgelder, Rücklagenbeiträge oder ausstehende Erstattungen. Bank- und Anlageguthaben werden zum Stichtag ebenfalls ausgewiesen und sind im Muster als eigener Posten erkennbar. Unsichere oder streitige Forderungen können gegebenenfalls angegeben werden, sie sollten jedoch entsprechend gekennzeichnet und erläutert sein.
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten können etwa laufende Bankdarlehen und noch offene Rechnungen umfassen. Ob und wie eine noch nicht abgerechnete Leistung dargestellt wird, hängt von den vorliegenden Unterlagen und dem konkreten Fall ab. Im Muster ist der Betrag des Messdienstes deshalb ausdrücklich als Schätzwert gekennzeichnet.
Sonstige wesentliche Vermögensgegenstände
Dazu können etwa Heizölvorräte, gemeinschaftlich genutzte Geräte oder der Gemeinschaft gehörende Stellplätze und Immobilien zählen. Bei solchen Sachwerten steht die konkrete, nachvollziehbare Bezeichnung im Vordergrund. Eine gesonderte Wertangabe ist nicht für jede Sachposition zwingend vorgesehen; je nach Relevanz kann sie ergänzend sinnvoll sein.
Lesehilfe
Vermögensbericht im Zusammenhang lesen
Einzelne Werte werden verständlicher, wenn Bezugsgröße, Ursache und Entwicklung gemeinsam betrachtet werden.
-
Rücklagen und Konten getrennt betrachten
Rücklagenstand und Kontostand sind nicht automatisch identisch. Rücklagen können auf mehreren Konten abgebildet sein; zugleich zeigt ein einzelnes Bankkonto nicht zwingend die gesamte Rücklagenzuordnung oder den wirtschaftlichen Bestand der Gemeinschaft.
Prüffragen: Auf welchen Konten liegen die Mittel? Welche Beträge sind einer Rücklage zugeordnet? Lassen sich Abweichungen anhand der Kontenübersichten und Buchungen erklären?
-
Forderungen und Verbindlichkeiten einordnen
Neben der Höhe helfen Ursache und zeitliche Zuordnung bei der Einordnung. Dazu können rückständige Vorschüsse, Versicherungsansprüche, unbezahlte Rechnungen oder Darlehen gehören. Solche Positionen sind für sich genommen noch kein Hinweis auf einen Fehler.
Prüffragen: Woraus ergibt sich die Position, welchem Zeitraum ist sie zuzuordnen und welche Unterlagen erläutern sie? Gibt es dazu bekannte Beschlüsse oder weitere Erläuterungen?
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Veränderungen gegenüber dem Vorjahr prüfen
Größere Veränderungen lassen sich mit dem Vermögensbericht des Vorjahres, der Jahresabrechnung und gefassten Beschlüssen abgleichen. Mögliche Gründe sind Zuführungen, Entnahmen, Sonderumlagen, Darlehen, unbezahlte Rechnungen oder noch nicht abgeschlossene Vorgänge.
Prüffrage: Ist die Veränderung durch Unterlagen und bekannte Vorgänge nachvollziehbar? Eine auffällige Abweichung ist zunächst ein Klärungspunkt, kein Beleg für einen Fehler.
Auffällig bedeutet nicht automatisch fehlerhaft.
Sinnvoll ist zunächst, die Position mit Vorjahreswerten, Kontoübersichten, Beschlüssen und weiteren Unterlagen abzugleichen. Bei unklaren, streitigen oder rechtlich relevanten Fragen sollte der konkrete Einzelfall fachlich oder rechtlich geprüft werden.
Unterlagen
Welche Unterlagen helfen beim Vermögensbericht?
Nicht jede Unterlage ist in jeder WEG erforderlich. Entscheidend sind die Informationen, mit denen sich Rücklagen, Konten sowie offene Positionen zum Stichtag nachvollziehbar einordnen lassen.
Konten & Rücklagen
- Kontoauszüge oder Kontenübersichten zum Stichtag
- Übersicht zur Erhaltungsrücklage und weiteren Rücklagen
- Angaben zu Zuführungen und Entnahmen bei Rücklagen
Forderungen & Verbindlichkeiten
- Informationen zu wesentlichen Forderungen und Verbindlichkeiten
- Darlehensunterlagen, soweit relevant
- Informationen zu Versicherungsansprüchen, soweit relevant
Vorjahreswerte & Beschlüsse
- Vermögensbericht des Vorjahres, soweit vorhanden
- Relevante Beschlüsse zu Rücklagen und Sonderumlagen
- Beschlüsse zu größeren Maßnahmen, soweit relevant
Praxisfrage
Wann kann eine Position im Vermögensbericht relevant sein?
Nicht jede offene Frage einer WEG gehört automatisch in die Bestandsaufnahme. Relevant sind vor allem Positionen, die zum Stichtag die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft wesentlich prägen oder erklären. Welche Darstellung passt, hängt von der Position, den vorhandenen Unterlagen und dem konkreten Einzelfall ab.
Hausgeldrückstände
Offene Vorschüsse oder Rücklagenbeiträge können als Forderung der Gemeinschaft relevant sein. Hilfreich sind Angaben dazu, worauf die Forderung beruht und ob sie zum Stichtag noch offen war.
Offene Rechnungen
Noch nicht beglichene Rechnungen können die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft mitprägen. Wichtig ist die nachvollziehbare Zuordnung zur Leistung und zum Stichtag.
Ausstehende Versicherungsleistungen
Besteht ein Anspruch gegenüber einer Versicherung, kann er für die Bestandsaufnahme relevant sein. Bei noch ungeklärter Höhe oder Durchsetzbarkeit sollte die Position vorsichtig eingeordnet und gegebenenfalls erläutert werden.
Darlehen
Bei laufenden Darlehen kann der offene Saldo zusammen mit dem Anlass und der Finanzierungssituation der Gemeinschaft eine wesentliche Information sein.
Noch abzurechnende Leistungen
Liegt für eine Leistung zum Stichtag noch keine endgültige Rechnung vor, kann eine nachvollziehbare Einordnung sinnvoll sein. Im Muster des Vermögensberichts ist dies am Beispiel des Messdienstes als Schätzwert kenntlich gemacht.
Wesentliche Sachwerte
Heizölvorräte, gemeinschaftlich genutzte Geräte oder andere relevante Gegenstände können zur wirtschaftlichen Bestandsaufnahme gehören. Im Vordergrund steht eine klare Bezeichnung; eine Wertangabe ist nur dann sinnvoll, wenn sie für die Einordnung tatsächlich weiterhilft.
Worauf es ankommt Entscheidend ist kein starres Schema, sondern eine nachvollziehbare Bestandsaufnahme zum Stichtag. Bei unklaren, streitigen oder rechtlich relevanten Positionen ist eine Prüfung im konkreten Einzelfall erforderlich.
Zusammenhang
Wie hängt der Vermögensbericht mit den anderen Dokumenten zusammen?
Der Vermögensbericht zeigt den wirtschaftlichen Stand der Gemeinschaft zum Stichtag. Jahresabrechnung und Einzelabrechnung erklären, wie es zu diesem Stand gekommen ist; der Wirtschaftsplan setzt an diesem Stand an, um die Vorschüsse für das kommende Jahr zu planen.
| Dokument | Kurz erklärt | Zeitbezug | Kernfrage | Ratgeber |
|---|---|---|---|---|
| Jahresabrechnung | Rückblick auf Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft. | Rückblick auf das abgelaufene Jahr | Was wurde tatsächlich eingenommen und ausgegeben? | Ratgeber ansehen |
| Einzelabrechnung | Ergebnis und Abrechnungspositionen je Einheit. | Rückblick je Einheit | Was bedeutet das Ergebnis für den einzelnen Eigentümer? | Ratgeber ansehen |
| Vermögensbericht | Bestandssicht auf Rücklagen und Gemeinschaftsvermögen. | Stichtag zum Jahresende | Wie steht die Gemeinschaft wirtschaftlich da? | Aktuelle Seite |
| Wirtschaftsplan | Planung der Vorschüsse und Rücklagenzuführungen. | Vorschau auf das kommende Jahr | Welche Vorschüsse sind im kommenden Jahr zu zahlen? | Ratgeber ansehen |
Einen Gesamtüberblick über alle Bausteine bietet der Ratgeber WEG-Abrechnung einfach erklärt.
FAQ
Häufige Fragen zum Vermögensbericht der WEG
Der Vermögensbericht ist eine Bestandsaufnahme zur wirtschaftlichen Lage der Gemeinschaft zum Stichtag. Er zeigt den Stand der Erhaltungsrücklage und weiterer Rücklagen sowie wesentliche Positionen des Gemeinschaftsvermögens, etwa Forderungen, Guthaben und Verbindlichkeiten.
Der gesetzliche Kern besteht aus dem Stand der Rücklagen und einer Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Je nach WEG können dazu insbesondere Forderungen, Bank- und Anlageguthaben, Darlehen, offene Rechnungen sowie weitere wirtschaftlich relevante Positionen gehören.
Der Rücklagenstand beschreibt den Bestand einer bestimmten Rücklage. Ein Kontostand zeigt dagegen das Guthaben auf einem konkreten Bank- oder Anlagekonto. Rücklagen können auf mehrere Konten verteilt sein; deshalb müssen Rücklagenstand und Kontostand nicht identisch sein.
Die Jahresabrechnung blickt auf die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des vergangenen Wirtschaftsjahres zurück. Der Vermögensbericht ergänzt sie um eine Bestandsaufnahme zum Stichtag: Er zeigt, wie die Gemeinschaft wirtschaftlich aufgestellt ist.
Nach § 28 Absatz 4 WEG ist nach Ablauf eines Kalenderjahres ein Vermögensbericht zu erstellen und jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. Der gesetzliche Mindestinhalt umfasst den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens.
Der Vermögensbericht wird den Wohnungseigentümern zur Verfügung gestellt. Er dient der Information über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft und ist nicht selbst der Beschlussgegenstand für Nachschüsse oder die Anpassung beschlossener Vorschüsse.
Bei Sachwerten wie Heizölvorräten oder gemeinschaftlich genutzten Geräten steht eine klare, nachvollziehbare Bezeichnung im Vordergrund. Ob zusätzlich eine Wertangabe aufgenommen wird, hängt von der wirtschaftlichen Relevanz und der konkreten Unterlagenlage ab.
Ja. Die fachliche Aufbereitung kann auf Basis der bereitgestellten Unterlagen im Rahmen eines Abrechnungspakets unterstützt werden. Entscheidungen, Beschlüsse, Zahlungsverkehr und Außenvertretung bleiben bei der Gemeinschaft.
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