WEG-Lexikon: Begriffe von A bis Z

A

Abberufung des Verwalters Die Wohnungseigentümer können den Verwalter jederzeit durch Beschluss abberufen. Ein wichtiger Grund ist dafür nicht erforderlich. Der Verwaltervertrag endet jedoch nicht zwingend sofort, sondern spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Bei der Einordnung sind Bestellung, Abberufung und Vertragsende deshalb getrennt zu betrachten.
Abgesenkter Umlaufbeschluss siehe Umlaufbeschluss
Abrechnungsspitze Die Abrechnungsspitze ist die Differenz zwischen dem auf eine Einheit entfallenden Abrechnungsbetrag und den für das Abrechnungsjahr beschlossenen Soll-Vorschüssen. Übersteigt der Abrechnungsbetrag die Soll-Vorschüsse, beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung des Differenzbetrags als Nachschuss. Unterschreitet er sie, beschließen sie über die entsprechende Herabsetzung der beschlossenen Vorschüsse. Maßgeblich sind nicht die tatsächlich geleisteten Zahlungen. Offene Vorschussrückstände bleiben bestehen und sind beim tatsächlichen Zahlungssaldo gesondert zu berücksichtigen.Siehe auch: Nachschuss · Anpassung der Vorschüsse
Anpassung der Vorschüsse Über die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse entscheiden die Wohnungseigentümer nach der Jahresabrechnung, wenn der Abrechnungsbetrag einer Einheit niedriger ist als die beschlossenen Soll-Vorschüsse. Dieses rechnerische Ergebnis wird häufig als negative Abrechnungsspitze oder Abrechnungsguthaben bezeichnet. Der Beschluss vermindert die Vorschussforderung um den Unterschiedsbetrag. Eine Auszahlung kommt nur infrage, soweit die auf die Vorschüsse für das Abrechnungsjahr tatsächlich geleisteten Zahlungen die angepasste Vorschussforderung übersteigen. Offene Vorschüsse bleiben gesondert zu berücksichtigen.
Aufteilungsplan Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde bestätigte Bauzeichnung. Er zeigt die Aufteilung von Gebäude und Grundstück sowie Lage und Größe der Teile im Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Räume und Grundstücksteile, die zu derselben Einheit gehören, erhalten dieselbe Nummer. Der Plan ist eine Anlage zur Eintragungsbewilligung, regelt allein aber nicht sämtliche Nutzungs-, Kosten- oder Stimmrechte.

B

Bauliche Veränderung Eine bauliche Veränderung ist eine Maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum, die über dessen ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht. Sie kann beschlossen oder einem Wohnungseigentümer gestattet werden. Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen etwa für Barrierefreiheit, das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz, den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität oder Steckersolargeräte verlangen. Die gesetzlichen Grenzen bleiben zu beachten.
Beschlussanfechtung Mit einer Anfechtungsklage kann ein Wohnungseigentümer einen Beschluss gerichtlich für ungültig erklären lassen. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Beide Fristen beginnen mit der Beschlussfassung, nicht erst mit dem Zugang des Protokolls. Wegen der kurzen Fristen ist frühzeitiger anwaltlicher Rat sinnvoll.
Beschlussfähigkeit Eine Eigentümerversammlung ist nach dem heutigen gesetzlichen Leitbild unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer beschlussfähig. Das frühere gesetzliche Quorum ist mit der WEG-Reform 2020 entfallen. Abweichende Vereinbarungen in Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung können jedoch zu beachten sein. Für jeden Beschluss müssen außerdem Teilnahme, Vertretung, Stimmrecht und das konkrete Abstimmungsergebnis nachvollziehbar festgestellt werden.
Beschlusskompetenz Beschlusskompetenz bedeutet, dass die Wohnungseigentümer einen bestimmten Gegenstand durch Beschluss regeln dürfen. Sie ergibt sich aus dem WEG oder aus einer Vereinbarung, insbesondere einer wirksamen Öffnungsklausel. Fehlt die Beschlusskompetenz, ist ein dennoch gefasster Beschluss grundsätzlich nichtig und die Regelung kann eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer erfordern. Davon zu trennen ist die ordnungsmäßige Ausübung einer bestehenden Kompetenz. Auch ein kompetenzgemäßer Beschluss kann wegen fehlerhafter Ausübung anfechtbar sein.
Beschluss-Sammlung Nach § 24 Absatz 7 WEG ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. In ihr werden die verkündeten Beschlüsse der Wohnungseigentümer, schriftlich gefasste Beschlüsse und bestimmte gerichtliche Entscheidungen mit Bezug zur Gemeinschaft fortlaufend eingetragen. Sie wird grundsätzlich vom Verwalter geführt. Wohnungseigentümer und von ihnen ermächtigte Dritte dürfen Einsicht nehmen. Die Sammlung erleichtert die Prüfung, ersetzt aber weder Versammlungsniederschriften noch andere Beschlussunterlagen.

D

Dauerwohnrecht Ein Dauerwohnrecht ist das dingliche Recht, eine bestimmte Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen oder anders zu nutzen. Es wird als Belastung des Grundstücks begründet und ist kein Wohnungseigentum. Das Recht kann auch einen außerhalb des Gebäudes liegenden Grundstücksteil erfassen, sofern die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt.

E

Eigentümerkonto Das Eigentümerkonto, in der Buchhaltung teils auch Personenkonto genannt, ist eine Übersicht über Forderungen und Zahlungen eines bestimmten Eigentümers für eine Einheit und einen abgegrenzten Eigentümerzeitraum. Es stellt etwa beschlossene Vorschüsse, Sonderumlagen und Nachschüsse den Zahlungen, Gutschriften und offenen Beträgen gegenüber. Es ist kein Bankkonto. Bei einem Eigentümerwechsel müssen Forderungsarten und Zeiträume so getrennt werden, dass die Beträge dem richtigen Schuldner zugeordnet bleiben.
Eigentümerversammlung Die Eigentümerversammlung ist das Organ, in dem die Wohnungseigentümer beraten und Beschlüsse über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums fassen. Der Verwalter beruft sie grundsätzlich mindestens einmal im Jahr ein und kündigt die vorgesehenen Beschlussgegenstände an. Für Abstimmungen gilt grundsätzlich: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, soweit keine abweichende Vereinbarung maßgeblich ist.
Eigentümerwechsel Ein Eigentümerwechsel wird gegenüber der Gemeinschaft grundsätzlich mit der Umschreibung im Grundbuch wirksam. Für die Zuordnung offener Vorschüsse, Sonderumlagen und Abrechnungsergebnisse kann jedoch ein anderer Zeitpunkt entscheidend sein. Maßgeblich sind die jeweilige Anspruchsgrundlage, der Beschluss und die Fälligkeit. Vereinbarungen im Kaufvertrag regeln regelmäßig nur den Ausgleich zwischen Verkäufer und Käufer und müssen gesondert geprüft werden.Siehe auch: Fälligkeitstheorie · Eigentümerkonto
Einfache Mehrheit siehe Mehrheitsbeschluss
Einzelabrechnung Die Einzelabrechnung zeigt für eine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit, welcher Anteil der im Abrechnungsjahr angefallenen Einnahmen und Ausgaben nach den maßgeblichen Verteilerschlüsseln auf sie entfällt. Sie stellt diesem Abrechnungsbetrag die beschlossenen Soll-Vorschüsse gegenüber. Aus diesem Vergleich ergeben sich die Beträge, über die die Eigentümer nach § 28 Absatz 2 WEG beschließen.Zum ausführlichen Ratgeber
Elektronische Teilnahme Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Teilnahme an einer Präsenzversammlung auch über elektronische Kommunikation möglich ist. Der Beschluss kann sämtliche oder nur einzelne Rechte erfassen, etwa die Wortmeldung oder Stimmabgabe. Ohne eine solche Grundlage besteht aus
§ 23 Absatz 1 WEG kein allgemeiner Anspruch auf hybride Teilnahme.
Entwicklung der Bankkonten Die Entwicklung der Bankkonten stimmt die Kontostände der Gemeinschaft vom Jahresanfang bis zum Jahresende ab. Anfangsbestand zuzüglich aller tatsächlichen Geldeingänge und abzüglich aller tatsächlichen Geldabgänge muss den Endbestand ergeben. Einbezogen werden sämtliche Giro-, Rücklagen- und sonstigen Geldkonten der Gemeinschaft. Die Darstellung hilft, die Vollständigkeit der Gesamtabrechnung rechnerisch zu prüfen. Bankguthaben und zweckgebundener Rücklagenbestand bleiben dabei getrennte Größen.
Erhaltung Erhaltung umfasst die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie gehört zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Davon zu unterscheiden sind bauliche Veränderungen, die über die Erhaltung hinausgehen. Ob eine konkrete Maßnahme noch Erhaltung oder bereits bauliche Veränderung ist, hängt von den tatsächlichen Umständen ab.
Erhaltungsrücklage Die Erhaltungsrücklage ist tatsächlich vorhandenes und zweckgebundenes Vermögen der Gemeinschaft. Sie wird aufgebaut, um insbesondere größere künftige Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum finanzieren zu können. Das Gesetz nennt keine feste Mindesthöhe oder allgemein verbindliche Berechnungsformel. In der Praxis heißt sie weiterhin häufig „Instandhaltungsrücklage“. Der frühere Gesetzeswortlaut sprach von „Instandhaltungsrückstellung“.Siehe auch: Rücklagenbestand · Vermögensbericht

F

Fälligkeitstheorie Die Fälligkeitstheorie, auch Fälligkeitsprinzip genannt, ordnet Beitragsforderungen bei einem Eigentümerwechsel grundsätzlich demjenigen zu, der im Zeitpunkt ihrer Fälligkeit Wohnungseigentümer ist. Das gilt besonders für laufende Vorschüsse und Sonderumlagen. Ein Nachschuss aus der Jahresabrechnung entsteht erst durch den Beschluss nach § 28 Absatz 2 WEG. Deshalb müssen die konkrete Forderungsart, der Beschlusszeitpunkt und eine gesondert festgelegte Fälligkeit geprüft werden. Bereits zuvor fällige Rückstände wechseln nicht allein mit dem Eigentum den Schuldner.
Forderungsfälligkeit Die Fälligkeit bestimmt, ab wann die Gemeinschaft die Erfüllung einer Forderung verlangen kann. Nach § 28 Absatz 3 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Bei Vorschüssen, Nachschüssen und Sonderumlagen sind daher der jeweilige Beschluss und die darin bestimmte Zahlungsfrist zu prüfen. Das Stichwort ist von der abrechnungsbezogenen Fälligkeitstheorie abzugrenzen.

G

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist der rechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer einer Anlage. Sie kann Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen und eigenes Gemeinschaftsvermögen halten. Im Rechtsverkehr wird sie grundsätzlich durch den Verwalter vertreten. Fehlt ein Verwalter, vertreten die Wohnungseigentümer sie gemeinschaftlich. Die Abkürzung „GdWE“ unterscheidet den Verband von der Gesamtheit der einzelnen Eigentümer.
Gemeinschaftseigentum Zum Gemeinschaftseigentum gehören das Grundstück sowie Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, können nicht Sondereigentum sein. Verwaltung und Erhaltung sind grundsätzlich Aufgabe der Gemeinschaft. Die Kostenverteilung richtet sich nach Gesetz, Vereinbarung oder wirksamen Beschlüssen.
Gemeinschaftsordnung Die Gemeinschaftsordnung bündelt Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft, etwa zu Nutzung, Kostenverteilung, Stimmrecht oder Verwaltung. Sie ist häufig Teil der Teilungserklärung und darf von gesetzlichen Regeln nur abweichen, soweit das Gesetz dies zulässt. Gegenüber einem Sondernachfolger wirken solche Vereinbarungen grundsätzlich nur bei entsprechender Grundbucheintragung. Eine Änderung durch Mehrheitsbeschluss setzt eine Beschlusskompetenz voraus.

H

Gesamtabrechnung Die Gesamtabrechnung ist der Teil der WEG-Jahresabrechnung, der die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft für das abgelaufene Kalenderjahr vollständig und geordnet darstellt. Aus ihr müssen sich die verteilungsrelevanten Beträge für die Einzelabrechnungen ableiten lassen. Ergänzende Darstellungen, insbesondere die Entwicklung der Bankkonten und der Rücklagen, ermöglichen die rechnerische Abstimmung. Beschlossen werden nach § 28 Absatz 2 WEG die Nachschüsse oder Anpassungen der Vorschüsse, nicht die Gesamtabrechnung als Rechenwerk.
Hausgeld Hausgeld ist der gebräuchliche Sammelbegriff für die regelmäßigen Zahlungen eines Wohnungseigentümers an die Gemeinschaft. Es umfasst meist die Vorschüsse für laufende Kosten und für die Erhaltungsrücklage. Die Höhe ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan und dem Beschluss über die Vorschüsse. Hausgeld ist deshalb nicht mit den endgültigen Kosten des Abrechnungsjahrs gleichzusetzen.
Heizkostenabrechnung Die Heizkostenabrechnung verteilt die Kosten der Wärme- und Warmwasserversorgung grundsätzlich verbrauchsabhängig auf die Nutzer. Die Heizkostenverordnung gilt auch für Wohnungseigentum. Bei zentralen Anlagen werden nach § 7 HeizkostenV und § 8 HeizkostenV regelmäßig 50 bis 70 Prozent nach erfasstem Verbrauch verteilt. In der WEG ist diese Verbrauchskostenverteilung von der Beschlussfassung über Nachschüsse oder Vorschussanpassungen nach § 28 Absatz 2 WEG zu unterscheiden.

I

Instandhaltung siehe Erhaltung
Instandhaltungsrücklage siehe Erhaltungsrücklage
Instandsetzung siehe Erhaltung

J

Jahresabrechnung Die Jahresabrechnung stellt nach Ablauf des Kalenderjahrs die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft zusammen und verteilt die abrechnungsrelevanten Beträge auf die Einheiten. Sie bereitet den Beschluss über Nachschüsse oder Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse vor. Nach § 28 Absatz 2 WEG beschließen die Eigentümer über diese Zahlungsergebnisse, nicht über das gesamte Rechenwerk als solches.Zum ausführlichen Ratgeber

K

Kosten baulicher Veränderungen Kosten und Nutzungen baulicher Veränderungen regelt § 21 WEG. Bei gestatteten oder auf Verlangen durchgeführten Maßnahmen trägt grundsätzlich der verlangende Eigentümer die Kosten. Alle Eigentümer tragen sie bei einer Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile, sofern keine unverhältnismäßigen Kosten entstehen, oder bei Amortisation in angemessener Zeit. Sonst tragen grundsätzlich die Zustimmenden. Eine abweichende Verteilung darf einen nach diesen Grundregeln kostenfreien Eigentümer nicht belasten.
Kostenverteilung Die Kostenverteilung bestimmt, welcher Anteil gemeinschaftlicher Kosten auf die einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten entfällt. Gesetzlicher Ausgangspunkt ist häufig das Verhältnis der Miteigentumsanteile. Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung können andere Schlüssel vorsehen. Für bestimmte Kosten kann auch ein wirksamer Beschluss maßgeblich sein. Deshalb muss jede Kostenart mit dem für sie geltenden Verteilerschlüssel abgerechnet werden.

L

Ladungsfrist Die Ladungsfrist ist die Zeit zwischen der Einberufung und der Eigentümerversammlung. Das Gesetz spricht von der Frist der Einberufung. Sie soll grundsätzlich mindestens drei Wochen betragen. Nur bei besonderer Dringlichkeit kann eine kürzere Frist in Betracht kommen. Zusätzlich können Vereinbarungen der Gemeinschaft für den Einzelfall wichtig sein.

M

Mehrheitsbeschluss Ein Mehrheitsbeschluss kommt grundsätzlich zustande, wenn mehr gültig abgegebene Ja- als Nein-Stimmen vorliegen. Enthaltungen werden bei der Mehrheitsberechnung nicht mitgezählt. Für einzelne Gegenstände können das Gesetz oder eine Vereinbarung besondere Anforderungen vorsehen. Entscheidend ist außerdem, dass die Wohnungseigentümer für den geregelten Gegenstand Beschlusskompetenz besitzen.
Miteigentumsanteil Der Miteigentumsanteil, kurz MEA, ist der im Grundbuch ausgewiesene Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum, der fest mit einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit verbunden ist. Er wird häufig als Bruchteil von 1.000 oder 10.000 angegeben. Miteigentumsanteile können für die Kostenverteilung und bestimmte Abstimmungen wichtig sein, sind aber nicht automatisch für jede Kostenart oder jede Beschlussfrage der maßgebliche Schlüssel.

N

Nachschuss Ein Nachschuss ist der Betrag, den ein Wohnungseigentümer nach der Jahresabrechnung zusätzlich zu den für das Abrechnungsjahr beschlossenen Soll-Vorschüssen zahlen muss. Er entsteht, wenn der auf die Einheit entfallende Abrechnungsbetrag höher ist als diese Vorschüsse und die Eigentümer den Betrag beschließen. Umgangssprachlich wird häufig von einer Nachzahlung aus der WEG-Abrechnung gesprochen. Rückständige Hausgeldraten und eine gesondert beschlossene Sonderumlage sind davon zu unterscheiden.
Nichtigkeit eines Beschlusses Ein Beschluss ist nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Dazu kann auch eine fehlende Beschlusskompetenz führen. Nichtigkeit besteht von Anfang an und kann gerichtlich festgestellt werden. Sonstige Fehler machen einen Beschluss regelmäßig nur anfechtbar. Dann bleibt er gültig, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Die Fristen des § 45 WEG gelten nur für die Anfechtungsklage.
Niederschrift siehe Protokoll der Eigentümerversammlung

O

Offene Forderung Eine offene Forderung ist ein von der Gemeinschaft beanspruchter Betrag, der noch nicht vollständig bezahlt wurde. Dazu können fällige Vorschüsse, Sonderumlagen, Nachschüsse oder andere wirksam begründete Ansprüche gehören. Für die Buchhaltung müssen Forderungsgrund, Schuldner, Betrag, Fälligkeit, Zahlungen und Gutschriften einzeln nachvollziehbar bleiben. Ein Kontosaldo allein erklärt diese Bestandteile nicht. Wesentliche offene Forderungen können außerdem für den Vermögensbericht relevant sein.
Online-Eigentümerversammlung Eine Online-Eigentümerversammlung ist die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung nach § 23 Absatz 1a WEG ohne physische Präsenz an einem Versammlungsort. Ihre Zulassung erfordert mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen und gilt höchstens drei Jahre. Bei Beschlüssen vor dem 1. Januar 2028 ist nach § 48 Absatz 6 WEG bis einschließlich 2028 jährlich grundsätzlich eine Präsenzversammlung nötig, sofern kein einstimmiger Verzichtsbeschluss vorliegt. Teilnahme und Rechteausübung müssen mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Ein Verstoß gegen die Präsenzpflicht macht virtuelle Beschlüsse weder nichtig noch anfechtbar.
Ordnungsmäßige Verwaltung Ordnungsmäßige Verwaltung richtet sich nach dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen sowie nach Gesetz, Vereinbarungen und Beschlüssen. Dazu gehören insbesondere die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, angemessene Versicherungen, eine angemessene Erhaltungsrücklage und die Festsetzung von Vorschüssen. Was im Einzelfall ordnungsmäßig ist, hängt von der konkreten Anlage und der Maßnahme ab.

P

Personenkonto siehe Eigentümerkonto
Protokoll der Eigentümerversammlung Das Protokoll der Eigentümerversammlung heißt im Gesetz Niederschrift. Es muss über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse unverzüglich aufgenommen werden. Unterschrieben wird es vom Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer. Ist ein Verwaltungsbeirat bestellt, unterschreibt zusätzlich dessen Vorsitzender oder Vertreter. Das Protokoll ist von der Beschluss-Sammlung zu unterscheiden.

R

Rechnungsprüfung Bei der Rechnungsprüfung werden Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und die zugrunde liegenden Unterlagen auf formale Vollständigkeit, rechnerische Schlüssigkeit und sachliche Nachvollziehbarkeit geprüft. Nach § 29 Absatz 2 WEG soll ein bestellter Verwaltungsbeirat Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor den Beschlüssen nach § 28 Absatz 1 und 2 WEG prüfen und eine Stellungnahme abgeben. Dazu gehören regelmäßig Konten, Kontoauszüge, Belege, Verteilerschlüssel und die Abstimmung der Bankkonten.
Rücklagenbestand Der Rücklagenbestand ist das tatsächlich vorhandene Vermögen, das einem bestimmten Rücklagenzweck zugeordnet ist. Das Bankguthaben ist dagegen die Summe der Guthaben auf den Konten der Gemeinschaft und kann auch laufende Liquidität oder andere Mittel enthalten. Offene Rücklagenvorschüsse erhöhen eine Forderung, aber noch nicht den vorhandenen Rücklagenbestand. Beide Größen dürfen deshalb nicht gleichgesetzt werden.
Rücklastschrift Eine Rücklastschrift entsteht, wenn eine bereits belastete Lastschrift vom Bankkonto des zahlenden Eigentümers zurückgebucht wird. In der WEG-Buchhaltung wird dadurch die ursprüngliche Zahlung rückgängig gemacht und der zuvor ausgeglichene offene Posten regelmäßig wieder sichtbar. Bankgebühren sind getrennt zu erfassen. Ob und in welcher Höhe sie dem betreffenden Eigentümer belastet werden dürfen, hängt von der konkreten Grundlage und den Umständen ab.
Rumpfjahr Als Rumpfjahr wird ein Zeitraum von weniger als zwölf Monaten bezeichnet. Bei einem Verwalterwechsel teilt sich das Abrechnungsjahr der Gemeinschaft jedoch nicht automatisch. Die Jahresabrechnung nach § 28 Absatz 2 WEG bleibt grundsätzlich für das gesamte Kalenderjahr aufzustellen. Der ausgeschiedene Verwalter kann für seine kürzere Amtszeit eine Rechnungslegung schulden. Diese auf das Rumpfjahr begrenzte Gesamtdarstellung ersetzt die Jahresabrechnung nicht und enthält grundsätzlich keine Einzelabrechnungen.

S

Selbstverwaltung Bei einer selbstverwalteten WEG übernehmen die Wohnungseigentümer die Verwaltungsaufgaben ohne einen externen Verwalter. Fehlt ein bestellter Verwalter, wird die Gemeinschaft nach § 9b Absatz 1 WEG grundsätzlich durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Aufgaben wie Buchhaltung, Zahlungsverkehr, Beschlussvorbereitung, Unterlagenführung und Rechnungsprüfung müssen dennoch klar zugeordnet werden. Eine beauftragte Buchhaltungsdienstleistung ersetzt weder die gesetzliche Vertretung noch die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer.
Sondereigentum Das Sondereigentum ist das Alleineigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Stellplätze gelten dabei als Räume. Unter den Voraussetzungen des § 3 Absatz 2 WEG kann es auch außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile umfassen. Es ist stets mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum verbunden. Bauteile, Anlagen und Einrichtungen für Bestand, Sicherheit oder gemeinschaftlichen Gebrauch bleiben Gemeinschaftseigentum. Die genaue Zuordnung ergibt sich aus Grundbuch, Teilungserklärung und Aufteilungsplan.Siehe auch: Gemeinschaftseigentum · Sondernutzungsrecht
Sondernutzungsrecht Ein Sondernutzungsrecht ist ein in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung begründetes ausschließliches Nutzungsrecht an einem bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums. Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum. Ein Sondereigentum entsteht nicht. Häufig betroffen sind Gärten, Stellplätze oder Terrassen. Inhalt, Zuordnung und Bindung von Rechtsnachfolgern ergeben sich aus den aktuellen Grundbuch- und Teilungsunterlagen. Die ausschließliche Nutzung verlagert Erhaltungs- oder Betriebskosten nicht automatisch.
Sonderumlage Eine Sonderumlage ist ein zusätzlicher Vorschuss, den die Eigentümer für einen bestimmten Finanzierungsbedarf beschließen, wenn die laufenden Vorschüsse oder vorhandenen Mittel nicht ausreichen. Der Beschluss sollte Gesamtbetrag, Einzelbeträge oder Berechnungsgrundlage, Verteilerschlüssel und Fälligkeit erkennen lassen. Eine Sonderumlage ergänzt den Wirtschaftsplan und ist von einem Nachschuss aus der Jahresabrechnung zu unterscheiden.Siehe auch: Nachschuss · Wirtschaftsplan
Soll-Vorschuss Der Soll-Vorschuss ist der für eine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit beschlossene Vorschuss für ein Wirtschaftsjahr. Maßgeblich ist der geschuldete Betrag, unabhängig davon, wie viel der Eigentümer tatsächlich gezahlt hat. Die Soll-Vorschüsse bilden die Vergleichsgröße für die Abrechnungsspitze. Zahlungseingänge und Rückstände werden getrennt auf dem Eigentümerkonto nachverfolgt.
Stimmrecht Nach dem gesetzlichen Kopfprinzip hat grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Gehört eine Einheit mehreren Personen gemeinschaftlich, können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Eine Vereinbarung kann einen anderen Stimmrechtsmaßstab festlegen. In bestimmten Fällen ist ein Wohnungseigentümer von der Abstimmung ausgeschlossen, etwa bei bestimmten Rechtsgeschäften mit ihm oder Rechtsstreitigkeiten gegen ihn.

T

Teileigentum Nach § 1 Absatz 3 WEG ist Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Typische Fälle sind Gewerbe-, Büro- oder Lagerräume. Stellplätze gelten nach § 3 Absatz 1 Satz 2 WEG als Räume. Für Kostenverteilung und Nutzung können Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse besondere Regelungen enthalten. Die Einstufung als Teileigentum legt den anzuwendenden Verteilerschlüssel nicht automatisch fest.
Teilungserklärung Mit der Teilungserklärung kann der Eigentümer eines Grundstücks das Eigentum in Miteigentumsanteile aufteilen und jeden Anteil mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Einheit verbinden. Sie bildet zusammen mit den weiteren Grundbuchunterlagen die rechtliche Grundlage der Anlage. Häufig enthält sie auch die Gemeinschaftsordnung. Für Nutzungsrechte und Kostenfragen sind deshalb die vollständigen Teilungs- und Grundbuchunterlagen maßgeblich.
Textform Textform bedeutet eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die erklärende Person genannt ist. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Im WEG ist Textform unter anderem für die Einberufung, Vollmachten und die Zustimmung zu einem Umlaufbeschluss vorgesehen. Ob etwa eine E-Mail genügt, hängt davon ab, ob die gesetzlichen Anforderungen im konkreten Vorgang eingehalten sind.

U

Umlaufbeschluss Ein Umlaufbeschluss wird außerhalb einer Eigentümerversammlung gefasst. Grundsätzlich müssen alle Wohnungseigentümer dem konkreten Beschluss in Textform zustimmen. Die Eigentümer können jedoch für einen einzelnen Gegenstand beschließen, dass bei einer anschließenden Abstimmung im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Eine allgemeine dauerhafte Absenkung des Zustimmungserfordernisses folgt daraus nicht.
Umlageschlüssel siehe Verteilerschlüssel

V

Verteilerschlüssel Ein Verteilerschlüssel legt fest, nach welchem Maßstab gemeinschaftliche Kosten oder Einnahmen auf die Wohnungs- und Teileigentumseinheiten verteilt werden. Gebräuchliche Schlüssel knüpfen etwa an Miteigentumsanteile, Fläche, Verbrauch oder Einheiten an. Welcher Schlüssel gilt, richtet sich nach Gesetz, Vereinbarung und gegebenenfalls einem wirksamen Beschluss. „Umlageschlüssel“ und „Kostenverteilungsschlüssel“ werden häufig synonym verwendet.
Vermögensbericht Der Vermögensbericht ist eine jährliche Übersicht über die finanzielle Lage der Gemeinschaft. Er weist insbesondere den tatsächlichen Stand der Rücklagen aus und enthält eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Der Verwalter erstellt ihn nach Ablauf des Kalenderjahrs und stellt ihn jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung. Der Vermögensbericht ergänzt die Jahresabrechnung, ersetzt sie aber nicht.Zum ausführlichen Ratgeber
Verwaltungsbeirat Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Beirat soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen. Er wird durch Beschluss bestellt. Die Eigentümer bestimmen grundsätzlich auch seine Größe. Er übernimmt jedoch nicht automatisch die Geschäftsführung oder die Entscheidungsbefugnisse der Eigentümerversammlung.
Verwalter Der Verwalter darf und muss Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die Wohnungseigentümer können diese Rechte und Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern. Davon zu unterscheiden ist seine Vertretungsmacht gegenüber Dritten. Bestellt wird der Verwalter durch Beschluss.
Vertretung der GdWE Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird gerichtlich und außergerichtlich grundsätzlich durch den Verwalter vertreten. Für Grundstückskauf- und Darlehensverträge benötigt er einen Beschluss. Andere Beschränkungen seiner Vertretungsmacht wirken gegenüber Dritten nicht. Ohne Verwalter vertreten die Wohnungseigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich. Gegenüber dem Verwalter vertritt der Beiratsvorsitzende oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft.

W

WEG-Abrechnung WEG-Abrechnung ist ein gebräuchlicher Oberbegriff für die jährlichen Abrechnungsunterlagen einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Gemeint sind regelmäßig die Gesamtabrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben, die Einzelabrechnungen und die daraus abgeleiteten Zahlungsergebnisse. Sie ist von einer Betriebskostenabrechnung für Mieter zu unterscheiden. Beschlossen werden nach § 28 Absatz 2 WEG die Nachschüsse und Anpassungen der Vorschüsse.Zum ausführlichen Ratgeber
WEG-Darlehen Ein WEG-Darlehen ist ein Kredit, den die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband aufnimmt, etwa zur Finanzierung einer größeren Maßnahme. Die Wohnungseigentümer können über eine solche Kreditaufnahme beschließen. Ob das Darlehen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt unter anderem von Finanzierungsbedarf, Konditionen, Laufzeit, Kostenverteilung, Belastung der Eigentümer und möglichen Alternativen ab. Nach § 9b Absatz 1 WEG darf der Verwalter den Darlehensvertrag für die Gemeinschaft nur aufgrund eines Beschlusses abschließen. Fehlt ein bestellter Verwalter, wird die Gemeinschaft durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten.
Wirtschaftsplan Der Wirtschaftsplan ist die finanzielle Vorschau der Gemeinschaft für ein Kalenderjahr. Er enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben sowie die vorgesehenen Vorschüsse für laufende Kosten und Rücklagen. Während der Verwalter ihn jährlich aufstellt, beschließen die Eigentümer über die zu leistenden Vorschüsse. Der Wirtschaftsplan ist Planungs- und Zahlungsgrundlage, nicht die spätere Abrechnung der tatsächlichen Werte.Zum ausführlichen Ratgeber

Z

Zertifizierter Verwalter Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer die Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer bestanden hat oder nach der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung gleichgestellt ist. Die Zertifizierung ist von der Bestellung zum Verwalter zu unterscheiden. Die Ausnahme vom Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter greift nur, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer Verwalter ist und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.

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